της Λαλέλας Χρυσανθοπούλου,

Οι παραδοσιακά συντηρητικοί ασφαλιστικοί όμιλοι και τα συνταξιοδοτικά ταμεία της Ευρώπης “ποντάρουν” ολοένα και περισσότερα κεφάλαια στην υψηλού ρίσκου αγορά ακινήτων, επενδύοντας μεταξύ άλλων σε νέες κατοικίας στην βρετανική επαρχία ή σε πάρκινγκ αυτοκινήτων στο αεροδρόμιο των Βρυξελλών, καθώς η πίεση από τα μηδενικά επιτόκια στα χαρτοφυλάκιά τους βαίνει αυξανόμενη.

Όπως αναφέρεται σε ρεπορτάζ του Reuters, οι ασφαλιστικές εταιρίες εισέρχονται σε χώρους όπου οι τράπεζες περιόρισαν την παρουσία τους μετά τη διεθνή χρηματοοικονομική κρίση. Αλλο ένα παράδειγμα, πέραν της αγοράς κατοικιών είναι η χρηματοδότηση έργων υποδομής στην ΕΕ. “Πολλές ασφαλιστικές εταιρείες κινούνται για να καλύψουν το κενό που άφησαν οι τράπεζες στους κλάδους αυτούς”, αναφέρει ο Johan Held της σουηδικής ασφαλιστικής AFA, που διαθέτει ειδικό ταμείο ύψους 20 δισ. ευρώ για επενδύσεις σε real estate.

Είναι γεγονός ότι αυτή τη στιγμή, οι επενδύσεις σε ακίνητα, τουλάχιστον σε πολλές πόλεις της Βόρειας Ευρώπης προσφέρουν πολύ καλύτερες αποδόσεις σε σχέση με τις παραδοσιακές τοποθετήσεις όπως τα ομόλογα, οι αποδόσεις των οποίων είναι από ισχνές έως ανύπαρκτες από τότε που οι κεντρικές τράπεζες πλημμύρισαν το χρηματοοικονομικό σύστημα με φθηνό χρήμα για να αναβιώσουν την οικονομική δραστηριότητα, οδηγώντας τα επιτόκια “στα Τάρταρα”.

Η στροφή προς τις επενδύσεις υψηλού ρίσκου όπως το real estate δεν έχει περάσει φυσικά απαρατήρητη από τις εποπτικές αρχές. Σε μια περίοδο που εκφράζονται ανησυχίες για “φούσκες” σε ορισμένες αγορές ακινήτων (αυτή του Λονδίνου αποτελεί κλασικό παράδειγμα), οι επόπτες ανησυχούν ότι οι ασφαλιστικές εταιρείες που έχουν περιορισμένη εμπειρία στο real estate θα μπορούσαν να υποεκτιμήσουν τους κινδύνους. Στην περίπτωση μάλιστα των συνταξιοδοτικών ταμείων, τυχόν ατυχείς επιλογές θα μπορούσαν σε βάθος χρόνου να πλήξουν τους ηλικιωμένους, εάν χαθούν κεφάλαια που απαιτούνται για την κάλυψη των συντάξεών τους.

Η αγορά ακινήτων αποτελεί εν πολλοίς “αχαρτογράφητα νερά”  για τις ασφαλιστικές εταιρείες και τα συνταξιοδοτικά ταμεία που παραδοσιακά επενδύουν σε κρατικά ομόλογα και υψηλής ποιότητας μετοχές. Σε πρόσφατη έρευνά της, η Ευρωπαϊκή Αρχή Ασφαλίσεων και Επαγγελματικών Συντάξεων (ΕΙΟΡΑ) κατέστησε σαφές ότι παρακολουθεί στενά τις εξελίξεις στην επενδυτική συμπεριφορά των ασφαλιστικών ομίλων, κάνοντας ειδική μνεία στην “αυξημένη διάθεση για ανάληψη ρίσκου” που παρατηρείται από το 2008 και μετά, στο πλαίσιο της διασφάλισης των αποδόσεων. Και ο οίκος αξιολόγησης Moody’s εξέφρασε ανησυχία για την στροφή προς στοιχεία ενεργητικού χαμηλής εμπορευσιμότητας, όπως τα ακίνητα. “Υπάρχει σε γενικές γραμμές έλλειψη πείρας και προϊστορίας”, σχολιάζει ο αναλυτής της Moody’s Dominic Simpson. “Η εμπειρία δείχνει ότι όταν οι ασφαλιστικές αρχίζουν να επενδύουν στους κλάδους αυτούς, δεν θα επιλέξουν κατ’ ανάγκη τις ασφαλέστερες τοποθετήσεις”.

Οι επενδύσεις των ασφαλιστικών στην αγορά ακινήτων γίνονται με διάφορες μορφές. Μεταξύ άλλων, παρατηρουνται αγορές κατοικιών και γραφειακών χωρών, αγορά μετοχικών μεριδίων σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων ή σε funds που εξειδικεύονται στο real estate.  Για παράδειγμα, μια από τις μεγαλύτερες ασφαλιστικές της Βρετανίας, η Legal & General, συνήψε συμφωνία συνεργασίας με ολλανδικό συνταξιοδοτικό ταμείο για επένδυση 653 εκατ. δολαρίων σε ανέγερση νέων κατοικιών σε διάφορες πόλεις της Βρετανίας. Η αγορά κατοικιών της Ισπανίας μπορεί να μην έχει ακόμα συνέλθει πλήρως από το κραχ του 2007, όμως υπάρχουν όμιλοι ετοιμοι να δοκιμάσουν την τύχη τους εκεί όπως η ιταλική Generali που  έχει αποκτήσει κατοικίες στην Βαρκελώνη.

Σύμφωνα με μελέτη της επενδυτικής τράπεζας UBS, οι τιμές των κατοικιών σε πολλές μεγάλες πόλεις είναι “αδικαιολόγητα υψηλές με βάση τα θεμελιώδη μεγέθη”, βάζοντας το Λονδίνο στην κορυφή του “δείκτη φουσκών” (bubble index). Τα στοιχεία της  UBS δείχνουν ότι τα ακίνητα στη βρετανική πρωτεύουσα ή στο Οσλο της Νορβηγία θα μπορούσαν να είναι υπερτιμημένα έως και κατά 40%, ενώ ενδείξεις υπερτίμησης -σε μικρότερο βαθμό- εντοπίζονται και σε Φρανκφούρτη-Αμστερνταμ.

Η έκθεση των ασφαλιστικών ομίλων στην αγορά κατοικιών είναι μικρή σε σχέση με το γιγαντιαίο μέγεθος των κεφαλαίων τους, ωστόσο η μεγάλη αύξηση των τιμών σε οιρσμένες περιπτώσεις προκαλεί ανησυχία στους ειδικούς, οι οποίοι παραδέχονται την ίδια στιγμή ότι οι ασφαλιστικές και τα συνταξιοδοτικά ταμεία που έχουν υποχρέωση για  καθορισμένες παροχές προς τους ασφαλισμένους και τους συνταξιούχους , δεν έχουν την πολυτέλεια να περιμένουν τα επιτόκια να ξεκολλήσουν από τα μηδενικά επίπεδα. Οπως επισημαίνει ο επικεφαλής οικονομολόγος της Allianz Michael Heise, “τα χαμηλά επιτόκια επηρεάζουν κάθε πλευρά των δραστηριοτήτων των ασφαλιστικών, συρρικνώνοντας τις αποδόσεις των επενδύσεων και υποχρεώνοντας τις εταιρείες να βάλουν περισσότερα κεφάλαια στην άκρη.

Σε ένα κατά τα άλλα “άγονο” επενδυτικό τοπίο, το real estate προσφέρει ελκυστικές αποδόσεις που είναι πενταπλάσιες των κρατικών ομολόγων για εταιρείες όπως η βελγική ασφαλιστική Ageas που επενδύει 7% περίπου των κεφαλαίων  της σε ακίνητα και διαθέτει πλειοψηφικό μερίδιο στην Interparking που διαχειρίζεται πάρκινγκ αυτοκινήτων. “Το real estate είναι σημαντικό”, παρατηρεί ο διευθύνων σύμβουλος της Ageas Bart De Smet. “Είναι ένα από τα λίγα περιουσιακά στοιχεία που σου επιτρέπουν να εμφανίσεις ικανοποιητικές αποδόσεις”. Οχι χωρίς ρίσκο, όμως.