Ελκυστικές και μέσα στην κρίση οι ΑΕΕΑΠ

Υψηλές μερισματικές αποδόσεις ακόμη και εν μέσω κρίσης παρουσιάζουν οι Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, οι μετοχές των οποίων διαπραγματεύονται αυτή την στιγμή στο Χρηματιστήριο Αθηνών με τιμές κατά 50% χαμηλότερες σε σχέση με την εσωτερική αξία του χαρτοφυλακίου τους. Γεγονός το οποίο οφείλεται στο ότι οι τιμές των ακινήτων δεν έχουν παρουσιάσει μεγάλες μειώσεις παρά την κρίση, σε αντίθεση με το ΧΑ όπου οι τιμές μειώθηκαν σημαντικά.  

Αυτό επισημάνθηκε, μεταξύ άλλων, κατά τη διάρκεια του συνεδρίου με τίτλο «REIC Money Conference 2010», που διοργάνωσαν τα Money Conferences. Το REIC Money Conference 2010 πραγματοποιήθηκε υπό την αιγίδα της Ένωσης Θεσμικών Επενδυτών, της Ένωσης Εισηγμένων Εταιριών και την υποστήριξη της ΕΘΝΙΚΗΣ ΠΑΝΓΑΙΑ ΑΕΕΑΠ, της MIG REAL ESTATE, της TRASTOR ΑΕΕΑΠ, του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών και της Innews. 

Τα Money Conferences της εταιρείας Ethos Media S.A., που δραστηριοποιούνται στην διοργάνωση υψηλού κύρους επιχειρηματικών συνεδρίων, ξεκίνησαν το 2007 και ήδη συγκαταλέγονται μεταξύ των πλέον επιτυχημένων επιχειρηματικών συνεδρίων στην Ελλάδα.

ROSALIND ROWE
PARTNER, REAL ESTATE TAX, PRICE WATERHOUSE COOPERS
ΑΝΑΓΚΗ ΓΙΑ ΠΑΝΕΥΡΩΠΑΪΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ

Στην ανάγκη δημιουργίας ενός πλαισίου – πανευρωπαϊκού οχήματος για τα  REITs αναφέρθηκε η  κεντρική ομιλήτρια του συνεδρίου, Rosalind Rowe, Partner, Real Estate Tax, της PricewaterhouseCoopers, στις Βρυξέλλες.
Χαρακτήρισε τις επενδύσεις σε αυτές τις εταιρείες ως ιδιαίτερα αποτελεσματικές καθώς απαντούν στα προβλήματα της ρευστότητας με τη δυνατότητα πώλησης μετοχών αντί των ακινήτων.

Αν δημιουργηθεί ένα πανευρωπαϊκό πλαίσιο λειτουργίας των REIT αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα τη μεγαλύτερη διασπορά του ρίσκου την αποθάρρυνση της δημιουργίας φορολογικών παραδείσων και την μη ύπαρξη μίας πολυδιασπασμένης αγοράς. Η κα Rowe ανέφερε ότι, αν -για παράδειγμα- μία βρετανική εταιρεία επενδύσει στην Ισπανία και στην επένδυση αυτή συμμετέχει και μία γαλλική εταιρεία, τότε ο Γάλλος επενδυτής θα επιβαρυνθεί με φόρο στην της Ισπανία, στη Βρετανία και τέλος στη Γαλλία.
Πρέπει, λοιπόν, όλες οι χώρες να συμφωνήσουν σε ένα κοινό πλαίσιο, που να μην επιβαρύνει την επένδυση, αλλά και να μην ωφελείται μόνο μία χώρα από τα φορολογικά έσοδα.

ΠΑΝΕΛ Ι: ΕΓΧΩΡΙΑ & ΔΙΕΘΝΗΣ ΕΜΠΕΙΡΙΑ
ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΕΣ & DEVELOPERS
ΣΤΟ ΕΞΩΤΕΡΙΚΟ

Η πρώτη ενότητα του συνεδρίου, στην οποία συμμετείχαν οι κ.κ. Αριστοτέλης Καρυτινός, γενικός διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας και πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της ΕΘΝΙΚΗ ΠΑΝΓΑΙΑ ΑΕΕΑΠ, Κυριάκος Ευαγγέλου, διευθύνων σύμβουλος της TRASTOR ΑΕΕΑΠ, Δημήτρης Ανδριόπουλος, πρόεδρος & διευθύνων σύμβουλος της DIMAND S.A και Γιώργος Χρυσικός, διευθύνων σύμβουλος της  Eurobank  EFG Properties,  είχε θέμα συζήτησης «H ελληνική και η διεθνής πραγματικότητα των Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ)».

Ο κ. Καρυτινός, ο οποίος πραγματοποίησε κατά τη διάρκεια του συνεδρίου, την πρώτη επίσημη παρουσίαση της ΕΘΝΙΚΗ ΠΑΝΓΑΙΑ ΑΕΕΑΠ, ανέφερε ότι τα REITs στο εξωτερικό είναι συνήθως εισηγμένες εταιρείες  κλειστού τύπου που διανέμουν ποσοστό 80%-90% των κερδών τους ως μέρισμα. Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ, κυρίως λόγω του αυστηρού θεσμικού πλαισίου, συμπεριφέρθηκαν καλύτερα στην κρίση και οι αποδόσεις για τον επενδυτή που επενδύει σήμερα σε αυτού του είδους τις εταιρείες κυμαίνονται μεταξύ 7% και 8% ενώ οι αντίστοιχες στο εξωτερικό διαμορφώνονται κοντά στο 4,5%.
 
Για τις ξένες εταιρείες και κυρίως στις ΗΠΑ είπε ότι το μέγεθος τους (η κεφαλαιοποίηση τους είναι μεγαλύτερη από 2 δισ.) διευκολύνει τον τρόπο με τον οποίο αγοράζουν ακίνητα. Στην Ευρώπη και στην Ελλάδα είναι πιο «παραδοσιακές» από πλευράς ευελιξίας καθώς κατέχουν κυρίως ακίνητα που παράγουν εισόδημα και δεν δραστηριοποιούνται στον τομέα της ανάπτυξης ακινήτων. Σε ό,τι αφορά το ερώτημα γιατί κάποιος να επενδύσει σε ΑΕΕΑΠ ο κ. Καρυτινός επικεντρώθηκε σε τέσσερις κυρίως λόγους δηλαδή στην διασπορά του κινδύνου, στην καλύτερη ρευστότητα, στο γεγονός ότι κάποιος μπορεί να πουλήσει μετοχές αντί για ακίνητα και στην καλύτερη διαχείριση που γίνεται από επαγγελματίες μάνατζερ.

Ο κ. Χρυσικός, από την πλευρά του, ανέφερε ότι σημαντική διαφορά των ελληνικών με τις ξένες εταιρείες είναι ότι οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ δεν έχουν τη δυνατότητα να προχωρήσουν στην ανάπτυξη ακινήτων, στοιχείο που αποδείχτηκε καθοριστικό ως προς την αμυντική τους συμπεριφορά απέναντι στην κρίση. Επίσης μία άλλη διαφορά σε σχέση με το εξωτερικό είναι ότι εκεί οι εταιρείες μπορούν να επενδύουν και σε οικιστικά ακίνητα, κάτι που δεν ισχύει στην εγχώρια αγορά.  

Ο κ. Ευαγγέλου πρόσθεσε ότι στο εξωτερικό επειδή οι εταιρείες είναι και developers έφτασαν να έχουν απώλειες έως και 50% της αξίας τους, από το 2007. Παρ’ όλα αυτά, το μέρισμα τους παρέμεινε σταθερό στο 5%-7%. Για την πορεία των μετοχών των ΑΕΕΑΠ τόνισε ότι μακροπρόθεσμα συμπεριφέρονται σαν έναν ακίνητο. Βραχυπρόθεσμα όμως αυξομειώνονται ανάλογα με την τάση του χρηματιστηρίου. Μεταξύ των αλλαγών στις τιμές των μετοχών των ΑΕΕΑΠ και της αγοράς ακινήτων υπάρχει μία χρονική υστέρηση έξι μηνών. 

Δηλαδή η πορεία των μετοχών δίνει την τάση της αγοράς, αλλά αυτό συμβαίνει κυριότερα στις ώριμες αγορές.
Ο κ. Ανδριόπουλος τόνισε ότι οι ΑΕΕΑΠ στο εξωτερικό έχασαν την ταυτότητά τους τα τελευταία χρόνια, καθώς η μεγάλη ευφορία τις οδήγησε να κάνουν και τη δουλειά των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων. Επίσης, πολλοί developers αποφάσισαν να μην πωλούν τα ακίνητα και να κάνουν οι ίδιοι τη διαχείριση, για να μην χάνουν την υπεραξία. Η κρίση ανέδειξε αυτό το πρόβλημα, δηλαδή της διακράτησης αντί της διασποράς του ρίσκου.

ΠΑΝΕΛ ΙΙ: ΘΕΣΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ
ΘΕΜΑ ΜΕ ΤΗ ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗ
ΘΥΓΑΤΡΙΚΩΝ ΕΞΩΤΕΡΙΚΟΥ

Στη δεύτερη ενότητα με θέμα «Το θεσμικό πλαίσιο για τις ΑΕΕΑΠ και η κοινή προσπάθεια για τη θέσπιση ενός κοινού πανευρωπαϊκού πλαισίου», τονίστηκε ότι οι νέες φορολογικές διατάξεις δεν επηρεάζουν το φορολογικό πλαίσιο που ίσχυε μέχρι σήμερα για τις ΑΕΕΑΠ, τόσο στο θέμα της φορολόγησης των μερισμάτων όσο και της φορολόγησης των ακινήτων. Αυτό επισήμανε ο κ. Ι. Δρυλλεράκης, δικηγόρος, από το δικηγορικό γραφείο Δρυλλεράκης και Συνεργάτες. Ένα θέμα, πάντως, το οποίο χρήζει ρύθμισης ακόμη στην Ελλάδα είναι αυτό για τη φορολογία των θυγατρικών του εξωτερικού, δεδομένου ότι οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ έχουν προχωρήσει σε επενδύσεις κυρίως στις χώρες των Βαλκανίων.  

Σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, πάντως, αυτή την στιγμή προωθούνται δύο πρωτοβουλίες το EU REIT, για το οποίο οι σχετικές διαβουλεύσεις ξεκίνησαν το 2007 και το Αlternative Investment Fund Manager Directive (AIFM), το οποίο εκτιμάται ότι θα είναι έτοιμο το καλοκαίρι του τρέχοντος έτους και θα καθορίσει ουσιαστικά το πλαίσιο για τις εναλλακτικές επενδύσεις, μεταξύ των οποίων και το real estate στην Ευρωπαϊκή Ένωση, όπως ανέφερε ο κ. Ηλίας Ζιώγας, ορκωτός εκτιμητής και μέλος του διοικητικού συμβουλίου του ελληνικού τμήματος του RICS και της Ενωσης Εκτιμητικών Οργάνων της Ευρώπης, ΤΕGoVA.

Στο ερώτημα αν το νέο φορολογικό νομοσχέδιο θα οδηγήσει μεγάλους ομίλους- ιδιοκτήτες ακινήτων να προχωρήσουν στη δημιουργία ΑΕΕΑΠ, προκειμένου να τύχουν της φορολόγησης της συγκεκριμένης κατηγορίας εταιρειών, ο κ. Βύζας, συνέταιρος στο φορολογικό τμήμα της PricewaterhouseCoopers, επεσήμανε ότι, το χαρτοφυλάκιο ακινήτων μίας ΑΕΕΑΠ θα πρέπει να διαθέτει, μεταξύ άλλων, ικανοποιητική διασπορά ρίσκου, διατηρώντας συγχρόνως την ελκυστικότητά του, αφού πρόκειται πάντα για μία εισηγμένη στο Χ.Α. εταιρεία.

ΠΑΝΕΛ ΙΙΙ: «ΠΡΑΣΙΝΗ» ΑΝΑΠΤΥΞΗ
ΣΥΜΦΕΡΟΥΝ ΤΑ ΟΙΚΟΛΟΓΙΚΑ ΚΤΗΡΙΑ

Η πράσινη ανάπτυξη ήταν το κεντρικό θέμα της τρίτης ενότητας του συνεδρίου, με τους τρεις ομιλητές, τον κ. Δ. Ανδρίτσο, διευθύνοντα σύμβουλο της Eurobank Property Services, τον κ. Θ. Χαραγκιώνη, εκτελεστικό πρόεδρο του ομίλου Χαραγκιώνη και πρόεδρο της Ελληνικής Επιτροπής του ICSC και τον κ. Κ. Τσολακίδη, πολιτικό – περιβαλλοντολόγο μηχανικό MRICS, να συμφωνούν ότι το θέμα της πράσινης ανάπτυξης είναι ακόμη σε πρωταρχικό στάδιο στην Ελλάδα, ωστόσο θα είναι ιδιαίτερα επίκαιρη και μάλιστα στο άμεσο μέλλον. Ο κ. Χαραγκιώνης ανέφερε χαρακτηριστικά ότι η κατανάλωση σε ένα κτίριο μπορεί να μειωθεί κατά 50% με παρεμβάσεις στο κόστος μόλις κατά 10% ακριβότερες. 

Ο κ. Τσολακίδης ανέφερε ότι τώρα, εν μέσω κρίσης, είναι η ευκαιρία για τους μεγάλους ομίλους να εξετάσουν νέες δραστηριότητες που σχετίζονται και με την πράσινη ανάπτυξη. 

Από την πλευρά του, ο κ. Ανδρίτσος ανέφερε ότι οι ΑΕΕΑΠ έχουν τη δυνατότητα να θέσουν συγκεκριμένα κριτήρια ως προς τις απαιτήσεις τους, μεταξύ των οποίων θα πρέπει να είναι και τα πράσινα κτίρια. Σύμφωνα μάλιστα με έρευνες στο εξωτερικό, τα πράσινα κτίρια έχουν 3%-8%, αυξημένα ενοίκια σε σχέση με τα συμβατικά και σαφώς υψηλότερη αξία μεταπώλησης, έστω κι αν το κόστος μελέτης για την αρχική τους κατασκευή είναι αρκετά υψηλό.