Του Παύλου Λοΐζου, CEO της Ask WiRE
Πρόσφατα, η αρμόδια ευρωπαϊκή Αρχή για την ασφαλιστική βιομηχανία και τα Επαγγελματικά Συνταξιοδοτικά Ταμεία, η EIOPA, εξέδωσε ένα έγγραφο συζήτησης με θέμα «Προληπτικός χειρισμός των κινδύνων σχετικών με τη Βιωσιμότητα». Κατ’ αρχάς από μόνο του το γεγονός πως η ΕΙΟΡΑ αποφάσισε να καταπιαστεί με το συγκεκριμένο ζήτημα καταδεικνύει και τη σοβαρότητά του. Κατά δεύτερο, περίοπτη θέση στο έγγραφο κατέχει ο ρόλος του τομέα των ακινήτων και η σημασία του στην επίτευξη των στόχων ESG και των ευρύτερων συνθηκών Βιωσιμότητας. Τονίζεται χαρακτηριστικά ότι οι αγορές ακινήτων διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο για τη μετάβαση προς μια οικονομία και κοινωνία χαμηλών εκπομπών άνθρακα. Η κατασκευή και η ενεργειακή χρήση κτιρίων συνδέεται σε σημαντικό βαθμό με τις εκπομπές αερίων του θερμοκηπίου – καθιστώντας την αναβάθμιση της ενεργειακής απόδοσης των υφιστάμενων κτιρίων, αλλά και τις αυστηρές απαιτήσεις για νέα κτίρια, βασική παράμετρο των πολιτικών για την κλιματική μετάβαση στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Στην πράξη, η διαφορά στην ενεργειακή απόδοση των κτιρίων μπορεί να δημιουργήσει διαφόρων ειδών ρίσκα στο μέλλον. Μπορεί για παράδειγμα, να αφορούν την αγοραία αξία ενός κτιρίου εάν αρχίσουν να προτιμούνται ακόμη περισσότερο τα πιο ενεργειακά αποδοτικά κτίρια. Κάτι που είναι πολύ πιθανό να συμβεί με δεδομένη την ενεργειακή κρίση που διανύουμε και η οποία δεν προβλέπεται να εξομαλυνθεί σύντομα.
Καθώς οι ασφαλιστές στην ΕΕ κατανέμουν περίπου το 8% των επενδύσεών τους στον τομέα των ακινήτων, πιθανές αλλαγές στην αξία τους για λόγους ενεργειακής απόδοσης θα μπορούσαν να επηρεάσουν σημαντικά τους ισολογισμούς των ασφαλιστικών εταιρειών, σημειώνεται χαρακτηριστικά στο έγγραφο συζήτησης. Διευκρινίζεται μάλιστα, ότι η εκτίμηση της ακίνητης περιουσίας βασίζεται συνήθως σε συναλλαγές για τις οποίες τα αντίστοιχα δεδομένα δεν είναι δημόσια διαθέσιμα, άρα το ποσοστό λάθους είναι σχετικά ψηλό. Επομένως, πρέπει να ακολουθηθεί μια διαφορετική προσέγγιση για την επιδιωκόμενη ανάλυση γι’ αυτό και το έγγραφο επικεντρώνεται στον πιθανό μεταβατικό κίνδυνο όσον αφορά την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων και πως αυτός θα μπορούσε να επηρεάσει τους υπολογισμούς που γίνονται για σκοπούς προληπτικής εποπτείας στη βάση της Οδηγίας Solvency II.
Επιπλέον, εργασία που διενεργήθηκε από το Energy Efficiency Data Protocol and Portal (EeDaPP) καταλήγει στο συμπέρασμα ότι οι επενδύσεις, οι οποίες βελτιώνουν την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, μπορούν να οδηγήσουν σε αυξημένη αποτίμηση της συγκεκριμένης ακίνητης περιουσίας, λόγω κυρίως της χαμηλότερης κατανάλωσης ενέργειας. Η έκθεση παρέχει επίσης στοιχεία, τα οποία διασυνδέουν τα ακίνητα υψηλής ενεργειακής απόδοσης με χαμηλότερο κίνδυνο αθέτησης υποχρέωσης για στεγαστικά δάνεια σε σύγκριση με τα ακίνητα χαμηλής ενεργειακής απόδοσης. Τρεις λόγοι οδηγούν σ’ αυτό το συμπέρασμα: η υψηλότερη αξία του ακινήτου, το μικρότερο κόστος ενεργειακής κατανάλωσης και ο μικρότερος κίνδυνος ενεργειακής μετάβασης.
Το ζήτημα της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων όμως, δεν αποτελεί απλώς μια τάση που αφορά αποκλειστικά και μόνο την ελεύθερη αγορά και τη δυναμική της προσφοράς και ζήτησης. Με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή να δίνει ιδιαίτερη σημασία στην υλοποίηση της λεγόμενης Πράσινης Συμφωνίας, η οποιαδήποτε δράση προς αυτήν την κατεύθυνση είναι σημαντική. Ειδικά εάν ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι η λειτουργία των κτιρίων αντιστοιχεί στο 40% της συνολικής κατανάλωσης ενέργειας και στο 36% των σχετικών με την ενέργεια εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου. Άρα, η λεγόμενη απανθρακοποίηση του κτιριακού τομέα αποτελεί βασική πτυχή των προσπαθειών της ΕΕ.
Η βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων στην ΕΕ εκτιμάται πως μπορεί να μειώσει τη συνολική κατανάλωση ενέργειας κατά 5-6% και τις εκπομπές διοξειδίου του άνθρακα κατά περίπου 5%. Ωστόσο, περίπου το 75% του κτιριακού αποθέματος της ΕΕ θεωρείται ενεργειακά αναποτελεσματικό σύμφωνα με τα ισχύοντα κτιριακά πρότυπα και, κατά μέσο όρο, τα ετήσια ποσοστά ανακαίνισης του κτιριακού αποθέματος αντιστοιχούν σε λιγότερο από 1%.
Μία άλλη παράμετρος η οποία λαμβάνεται υπόψη στο σχετικό έγγραφο, αφορά στον αντίκτυπο, που έχει η ενεργειακή κατανάλωση στο διαθέσιμο εισόδημα ενός νοικοκυριού. Όπως σημειώνεται, κατά μέσο όρο, το 20,1% του διαθέσιμου εισοδήματος ενός νοικοκυριού αφορά δαπάνες, οι οποίες σχετίζονται με θέματα στέγασης (το ποσοστό αυτό στην Κύπρο είναι, κατά πάσα πιθανότητα, μεγαλύτερο). Καθώς οι τιμές της ενέργειας αυξήθηκαν σημαντικά την τελευταία δεκαετία σε όλες τις χώρες της ΕΕ, η πίεση που σχετίζεται με το ενεργειακό κόστος στο εισόδημα ενός νοικοκυριού αυξήθηκε επίσης. Αν πάρουμε, για παράδειγμα, την ηλεκτρική ενέργεια θα παρατηρήσουμε ό,τι η μέση τιμή της στην ΕΕ αυξήθηκε από €0,16 ανά kWh το 2008 σε €0,24 ανά kWh το 2021. Προσαρμοσμένες για τον πληθωρισμό, οι τιμές αυξήθηκαν από €0,16 ανά kWh το 2008 σε €0,20 ανά kWh το 2021. Άρα η βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης ενός κτιρίου μπορεί επίσης να προστατεύσει τον ιδιοκτήτη ή τον ενοικιαστή του από ραγδαίες αλλαγές στο ενεργειακό κόστος.
Γίνεται αντιληπτό λοιπόν ότι η ενεργειακή απόδοση των κτιρίων αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για την αποτίμηση της αξίας τους. Τόσο οι επενδυτές και οι τελικοί χρήστες, όσο και οι ευρωπαϊκοί θεσμοί δίδουν πλέον ιδιαίτερη έμφαση στα λεγόμενα «πράσινα» κτίρια, όχι γιατί είναι η νέα τάση αλλά επειδή αποτελούν μία αναγκαιότητα την οποία πλέον επιδιώκουν όλοι οι συνδαιτυμόνες του τομέα. Έτσι και οι ασφαλιστικές εταιρείες δεν μπορούν να αγνοούν τα νέα δεδομένα, είτε πρόκειται για σκοπούς τιμολόγησης, δημιουργίας νέων προϊόντων ή αποτίμησης του χαρτοφυλακίου τους.
Τα παραπάνω δημιουργούν σημαντικές ανάγκες για συλλογή και ανάλυση δεδομένων. Αν και πρόκειται για διαδικασία που έχει κόστος, εντούτοις,, αποτελεί παράλληλα μια μοναδική ευκαιρία για τις ασφαλιστικές εταιρείες να αναβαθμίσουν τις υποδομές τους, αυτοματοποιώντας διαδικασίες για μείωση τους κόστους και αυξάνοντας το εισόδημα τους μέσω της καλύτερης τιμολόγησής πελατών χαμηλότερου ρίσκου και την αμεσότητά πωλήσεων μέσω του διαδικτύου. Ευτυχώς, για τους επαγγελματίες της ασφαλιστικής βιομηχανίας, υπάρχουν πλέον δεκάδες διαθέσιμα δεδομένα που μπορούν να τους βοηθήσουν να λάβουν τις ορθές αποφάσεις. Αυτό που εκκρεμεί είναι να συνεργαστούν με τους κατάλληλους οργανισμούς οι οποίοι θα τους βοηθήσουν να συγκεντρώσουν και να αναλύσουν σωστά αυτά τα δεδομένα.
